Czynności notarialne, pomimo szczególnych obwarowań co do formy ich podejmowania, niestety niejednokrotnie nie są wolne od błędów. Skutki  tych błędów mogą często być bardzo dotkliwe dla zainteresowanych stron, toteż ważne jest by wiedzieć w jaki sposób można się przed nimi uchronić.

Rodzaje błędów w akcie notarialnym

By odpowiedzieć na pytanie zawarte w tytule należy najpierw zastanowić się jakie z jakimi uchybieniami spotkać można się w aktach notarialnych – bo od ich rodzaju zależy również sposób postępowania w celu ich naprawienia. Błędy aktów notarialnych można ogólnie podzielić na:

• oczywiste omyłki  – np. błąd literowy w pisowni imienia lub nazwiska, błąd rachunkowy, błąd gramatyczny, ortograficzny, stylistyczny itp.;
• błędy dotyczące treści czynności prawnej – błędy istotne – np. błąd w oznaczeniu działki (numer księgi wieczystej, powierzchnia, położenie); niewłaściwa reprezentacja osoby prawnej lub innej jednostki organizacyjnej; brak dokumentów, których wymagają przepisy prawa lub przedłożenie wadliwych dokumentów; dokonanie złej oceny stanu faktycznego, błędne określenie rodzaju czynności prawnej (wyliczenie w ślad za A. Turower, Błędy w aktach notarialnych i prawne możliwości ich poprawienia, Temidium 2022, nr 1, s. 35-39);
• błędy dotyczące innych wymagań formalnych aktu notarialnego – np. brak odczytania aktu, brak daty itp.

Naprawienie oczywistych omyłek aktu notarialnego

Oczywiste omyłki – jak sama nazwa wskazuje – są możliwe do zauważenia na pierwszy rzut oka, jednocześnie też nie są one tak istotne z punktu widzenia treści samej czynności prawnej objętej aktem notarialnym, toteż procedura ich korekty jest najprostsza. Zależy ona jednak od etapu, na jakim zauważony został błąd:

• jeśli błąd został dostrzeżony przed podpisaniem aktu – wystarczające jest skreślenie nieprawidłowych słów lub wyrażeń i zastąpienie ich prawidłową treścią przez notariusza. Każde skreślenie i korekta musi jednak spełniać wymogi określone w art. 94 § 2 Prawa o notariacie, zgodnie z którym: wszelkie wywabiania i wyskrobywania są niedopuszczalne; wolne miejsca powinny być przekreślone, a poprawki należy omówić na końcu aktu przed złożeniem podpisu przez osoby biorące udział w czynności lub przed złożeniem podpisu przez notariusza, jeżeli poprawka dotyczy aktu niepodpisywanego przez strony. Zbędne wyrazy albo ich części powinny być przekreślone w ten sposób, aby można je było odczytać, a przekreślenia te należy na końcu aktu omówić przed złożeniem podpisów. Przekreślenia nieomówione uważa się za niedokonane.
• jeśli błąd został dostrzeżony już po podpisaniu aktu – sprostowanie go możliwe jest poprzez sporządzenie przez notariusza protokołu prostującego. Protokół taki ma formę aktu notarialnego, który wskazuje popełnioną omyłkę i prawidłową treść, która jest wprowadzana w jej miejsce. Na prostowanym akcie notarialnym notariusz sporządza odpowiednią adnotację z numerem protokołu prostującego. Co istotne – na sporządzenie protokołu prostującego notariusz nie ma żadnego określonego prawem terminu, a więc może prostować w ten sposób oczywiste omyłki w każdym czasie.

Prostowanie istotnych błędów aktu notarialnego

Poważniejsze błędy aktu notarialnego, które wpływają na treść samej czynności prawnej są znacznie trudniejsze do sprostowania – chyba, że zostały zauważone jeszcze przed podpisaniem aktu; wtedy na akcie dokonuje się skreśleń i poprawek z omówieniem w sposób opisany powyżej. Jeśli jednak akt notarialny został już podpisany, strona zainteresowana sprostowaniem błędu i usunięciem jego skutków może skorzystać z jednej z poniższych dróg:

• sporządzenie aneksu do aktu notarialnego – jest to najprostszy sposób, w który można sprostować błędy w zakresie oświadczeń woli osób podpisujących akt. Należy jednak pamiętać, że jest to możliwe tylko jeśli przed notariuszem stawią się wszyscy, którzy podpisywali akt dotknięty wadą. Nie będzie zatem możliwe aneksowanie aktu notarialnego, jeśli jedna ze stron w międzyczasie zmarła lub odmawia stawienia się przed notariuszem;
• wytoczenie powództwa o ustalenie treści aktu notarialnego – wszczęcie postępowania sądowego jest jedynym sposobem sprostowania aktu notarialnego, jeśli nie jest możliwe jego aneksowanie. Celem takiego postępowania jest jednoznaczne ustalenie istnienia, bądź nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, jeżeli sama treść aktu notarialnego, ze względu na zaistniałe uchybienia, budzi co do tego wątpliwości (np. jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, została błędnie oznaczona w akcie notarialnym – np. poprzez podanie numeru księgi wieczystej lub powierzchni innej nieruchomości – powód, będący kupującym, może żądać, by sąd potwierdził istnienie jego prawa własności do nieruchomości, którą faktycznie chciał nabyć i która powinna prawidłowo zostać wpisana w akcie notarialnym). Podstawą wytoczenia tego rodzaju powództwa jest. art. 189 k.p.c., zaś niezbędnym wymogiem jest istnienie interesu prawnego po stronie powoda. Jak wskazuje się w nauce prawa cywilnego: o występowaniu interesu prawnego w żądaniu ustalenia świadczy możliwość stanowczego zakończenia w tym postępowaniu sporu między stronami, natomiast przeciwko jego istnieniu – możliwość uzyskania przez powoda pełniejszej ochrony w drodze innego powództwa (O. M. Piaskowska [w:] M. Kuchnio, A. Majchrowska, K. Panfil, J. Parafianowicz, A. Partyk, A. Rutkowska, D. Rutkowski, A. Turczyn, O. M. Piaskowska, Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie procesowe. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022, art. 189);
• wytoczenie powództwa o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – jest to powództwo wytaczane na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w sytuacji, w której błąd w akcie notarialnym staje się podstawą błędnego – bo niezgodnego z rzeczywistym stanem prawnym – wpisu w księdze wieczystej.
• wytoczenie powództwa o ustalenie nieważności czynności prawnej objętej aktem notarialnym – jest to rodzaj powództwa o ustalenie, oparty również na art. 189 k.p.c. – z tym że jego celem jest uznanie czynności prawnej, będącej przedmiotem aktu notarialnego, za nieważną w wyniku zaistnienia wad oświadczeń woli ujętych w akcie (wady te to m.in.: pozorność, błąd co do treści czynności prawnej, podstęp, groźba). Uznanie czynności prawnej za nieważną, oznacza, że nie wywołuje ona żadnych skutków prawnych i traktuje się ją jako nieistniejącą.

Usuwanie błędów formalnych aktu notarialnego

Uchybienia formalne aktu notarialnego, to jest polegające na braku spełnienia przesłanek opisanych w art. 92 i art. 94 Prawa o notariacie również mogą być prostowane poprzez wytoczenie powództwa o ustalenie nieważności czynności prawnej objętej aktem notarialnym na podstawie art. 189 k.p.c. Ustalenie nieważności takiej czynności nie stoi na przeszkodzie ponownemu podjęciu czynności, tym razem w prawidłowy sposób.

Odpowiedzialność notariusza za błąd

Należy pamiętać, że jeśli błąd w akcie notarialnym został wywołany przez spisującego go notariusza, to może on podlegać dwojakiej odpowiedzialności:

• dyscyplinarnej – wynikającej z art. 50 Prawa o notariacie, jako, że zawinione błędne spisanie aktu notarialnego jest uchybieniem w sztuce oraz może świadczyć o braku staranności i rzetelności w wykonywaniu obowiązków przez notariusza;
• cywilnej – wynikającej z art. 49 Prawa o notariacie, zgodnie z którym notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności. Oznacza to możliwość dochodzenia odszkodowania od samego notariusza, jeśli wywołany przez niego błąd wyrządził szkodę zgłaszającej się do niego stronie – co następuje poprzez wytoczenie stosownego powództwa.

Niniejszy artykuł jest zaledwie częściowym i ogólnym zarysowaniem tematyki błędów pojawiających się w aktach notarialnych. W razie pytań zachęcam do kontaktu z Kancelarią – tel. 602 643 922, e-mail: kancelaria@adwokat-sewielski.pl

Zachęcam również do lektury innych moich innych artykułów z zakresu prawa cywilnego, na temat ubezwłasnowolnienia oraz kosztów procesu.

Zapraszam  także do odwiedzenia i polubienia profilu Kancelarii na Facebooku, w celu otrzymywania powiadomień o najnowszych publikowanych artykułach oraz bieżących informacji dotyczących działalności Kancelarii.