Księga wieczysta to podstawowe źródło informacji o interesującej nas nieruchomości. Z niej właśnie w sposób najpewniejszy dowiedzieć się można kto i w jakiej części jest właścicielem nieruchomości , jaki jest jej adres, powierzchnia całkowita i użytkowa, a także – co ma szczególne znaczenie dla kupujących – czy nieruchomość jest w jakikolwiek sposób obciążona (np. hipoteką lub służebnością). Pomimo upływu kilkunastu lat od rozpoczęcia prowadzenia w naszym kraju ksiąg wieczystych w formie elektronicznej wciąż wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że aby zapoznać się z ich treścią nie trzeba wcale udawać się do sądu.

Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Jak zasugerowano już na wstępie, obecnie każdy może zapoznać się z interesującą go księgą wieczystą na dwa sposoby:

1. bezpośrednio w sądzie, który prowadzi księgę wieczystą
2. online – korzystając z oficjalnej wyszukiwarki Ministerstwa Sprawiedliwości, dostępnej tutaj.

Podkreślić należy, że księgi wieczyste w naszym kraju są jawne, co wynika wprost z art. 2 i 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.). Oznacza to, że każdy, kto zna numer interesującej go księgi wieczystej może uzyskać do niej wgląd.

Przeglądanie księgi wieczystej (i akt księgi wieczystej) w sądzie

Wgląd do księgi wieczystej w tradycyjnej, papierowej formie jest wciąż możliwy w budynku sądu, który daną księgę wieczystą prowadzi. W tym celu we właściwym wydziale ksiąg wieczystych należy złożyć wniosek o wgląd do księgi wieczystej, podając jej numer. Księgi wieczyste udostępniane są w czytelni ksiąg wieczystych (lub czytelni akt), a interesant powinien mieć ze sobą dokument tożsamości.

Przeglądanie akt księgi wieczystej

Oprócz wglądu do samej księgi wieczystej w sądzie – i tylko w sądzie – można również uzyskać wgląd do akt księgi wieczystej. Akta księgi wieczystej to różnego rodzaju dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości – w szczególności wnioski o wpis i ich załączniki, pisma procesowe, zarządzenia, postanowienia itp. Akta obowiązkowo zakładane i prowadzone są przy każdej księdze wieczystej, jednak – w przeciwieństwie do treści samej księgi – nie są one powszechnie jawne, a dostęp do nich jest ograniczony.

Kto może uzyskać wgląd do akt księgi wieczystej?

Krąg osób, które mogą zapoznać się z aktami księgi wieczystej jest ograniczony – zgodnie z art. 36(1) u.k.w.h. akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Za osoby za mające interes prawny w rozumieniu ww. przepisu uznaje się zaś przede wszystkim:

• osoby wpisane i wykreślone z księgi wieczystej (np. właściciele);
• osoby uprawnione do złożenia wpisu w księdze wieczystej (np. uprawniony ze służebności lub wierzyciel, na którego rzecz ma być wpisane prawo obciążające nieruchomość);
• osoby, mające roszczenie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym;
• osoby zamierzające nabyć nieruchomość objętą księgą wieczystą (z tym, że muszą one wykazać swój interes prawny np. poprzez zawartą przedwstępną umowę kupna)

Katalog ten nie jest wyczerpujący – bowiem w praktyce występuje wiele różnych sytuacji, w których interes prawny realizuje się na różne sposoby i wobec różnych osób. Należy jednak pamiętać, że interes ten musi być rzeczywisty – i najlepiej potwierdzony stosownymi dokumentami.

Ustawa przyznaje osobom uprawionym do przeglądania akt księgi wieczystej odpisy znajdujących się w nich dokumentów – wniosek o wydanie odpisu podlega opłacie w wysokości 20 zł za każde rozpoczęte 10 stron wydruku (w przypadku dokumentów poświadczonych za zgodność z oryginałem) lub 20 zł za każde rozpoczęte 20 stron wydruku (w przypadku zwykłych kopii i odpisów).

Przeglądanie księgi wieczystej online

Jak wspomniałem powyżej, każdy może zapoznać się z treścią interesującej go księgi wieczystej również w internecie, za pomocą oficjalnego katalogu Ministerstwa Sprawiedliwości, lub za pomocą licznych komercyjnych przeglądarek i wyszukiwarek. Przeglądanie ksiąg wieczystych za pomocą przeglądarki oficjalnej jest bezpłatne, a jedyną informacją wymaganą do uzyskania dostępu jest numer księgi wieczystej. Nie jest wystarczający adres lub inne dane interesującej nas nieruchomości – bez podania numeru księgi nie jest możliwe uzyskanie wglądu do niej. W internecie można przeglądać zarówno tylko aktualną treść księgi wieczystej, jak i treść zupełną – ze wszystkimi dokonanymi i wykreślonymi wcześniej wpisami.

UWAGA: W internecie nie jest możliwe przeglądanie akt księgi wieczystej – są one bowiem prowadzone jedynie w formie papierowej i, jak omówiono powyżej, dostęp do nich uzyskać można wyłącznie bezpośrednio we właściwym sądzie prowadzącym daną księgę wieczystą.

Jak uzyskać numer księgi wieczystej?

Numer księgi wieczystej uzyskać można w jednej z dwóch instytucji:

1. starostwie powiatowym, właściwym ze względu na położenie nieruchomości – poprzez uzyskanie wypisu z ewidencji gruntów i budynków, prowadzonego przez starostę. Należy jednak pamiętać, że nie każdy jest uprawniony do uzyskania wypisu zawierającego dane właścicieli lub osób władających nieruchomością – informacje takie udzielane są co do zasady tylko:
   • właścicielom lub innym osobom władającym nieruchomością,
   • organom administracji publicznej,
   • operatorom sieci telekomunikacyjnych lub energetycznych
   • innym osobom, mającym interes prawny – a więc przede wszystkim osobom, które wymieniono we wcześniejszej części artykułu. Należy jednak zaznaczyć, że w praktyce bardzo ciężko wykazać w starostwie istnienie takiego interesu prawnego, przez co informacje o numerach ksiąg wieczystych rzadko udostępniane są osobom niebędącym właścicielami nieruchomości.
2. sądzie rejonowym prowadzącym daną księgę wieczystą – poprzez złożenie stosownego wniosku, na zasadach analogicznych do powyższych.

Należy dodać, że na rynku funkcjonuje wiele podmiotów zajmujących się pozyskiwaniem danych ksiąg wieczystych – w tym ich numerów – komercyjnie. O ile jest to niewątpliwie rozwiązanie dla osób, które nie chcą samodzielnie składać odpowiedniego wniosku i czuwać nad procedurą jego rozpatrzenia, o tyle trzeba pamiętać, że najpewniejszym i najbardziej wiarygodnym źródłem informacji na temat nieruchomości i ich ksiąg wieczystych są wskazane wyżej podmioty państwowe: sądy i starostwa powiatowe.

W razie pytań jak zwykle zachęcam do kontaktu z Kancelarią i jednocześnie zapraszam do lektury moich innych artykułów dostępnych w zakładce Aktualności.

Zachęcam również do odwiedzenia i polubienia profilu Kancelarii na Facebooku, w celu otrzymywania powiadomień o najnowszych publikowanych artykułach oraz bieżących informacji dotyczących działalności Kancelarii.